Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры

Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры
Сергей Борисович Сиваев

Эдуард Константинович Трутнев

Владилен Юрьевич Прокофьев

Образовательные инновации
В учебном пособии впервые комплексно представлены практические инструменты и методики государственной поддержки строительства и развития коммунальной инфраструктуры в условиях рыночной экономики, а также подробно описан чрезвычайно востребованный в настоящее время институт частно-государственного партнерства при развитии территорий в целях жилищного строительства.

Данная работа адресована студентам и аспирантам, изучающим экономику, управление (менеджмент), градорегулирование, жилищно-коммунальный комплекс, специалистам, повышающим квалификацию в сфере ЖКК и планирования развития территорий, а также сотрудникам администраций федерального, регионального и местного уровней, участвующим в реализации политики и программ стимулирования жилищного строительства и развития коммунального комплекса.

Сергей Борисович Сиваев Эдуард Константинович Трутнев Владилен Юрьевич Прокофьев

Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры

Предисловие

Учебное пособие «Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры» разработано в рамках образовательной программы «Управление реализацией приоритетных национальных проектов и оценки их эффективности: Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и предназначено для повышения квалификации специалистов, работающих в области государственного управления сферой жилищного строительства и развития систем коммунальной инфраструктуры и подготовки новой генерации профессиональных кадров.

В результате изучения данного пособия слушатель должен:

знать:

• основные характеристики и проблемы современного состояния сферы жилищного строительства и развития систем коммунальной инфраструктуры в российских городах;

• особенности российских условий развития градорегулирования, понимать основные проблемы реализации государственной политики по рыночной модели градорегулирования в переходной экономике;

• основные субъекты, объекты, формы, методы и инструменты государственной поддержки строительства и развития инфраструктуры;

• возможные варианты реализации планов развития коммунальной инфраструктуры;

• основные принципы реализации комплексных проектов по развитию территорий, включающих строительство жилья и развития коммунальной инфраструктуры;

уметь (владеть навыками)\

• работать по различным направлениям в сфере градорегулирования, жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры с учетом федерального законодательства и приоритетов федеральной политики;

• использовать новые инструменты и методики по стимулированию строительства и развитию инфраструктуры;

• четко отслеживать связь между системой градорегулирования, экономической политикой и возможностями по стимулированию строительства и развитию инженерных сетей;

• анализировать систему градорегулирования и политику в области стимулирования строительства на федеральном, региональном и местном уровнях, действующие государственные и муниципальные нормативные правовые документы и программы в области градорегулирования, формулировать цели и задачи развития системы градорегулирования и государственной политики в сфере строительства;

• решать задачи совершенствования политики по стимулированию жилищного строительства и развития коммунальных сетей на федеральном, региональном и местном уровнях;

• анализировать разрабатываемые меры и инструменты по стимулированию строительства и развития инфраструктуры с точки зрения возможных рисков их реализации, эффектов от их введения и необходимых ресурсах и документах для их осуществления;

• оценивать и реализовывать проекты частно-государственного партнерства в сфере жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры с использованием организационно-технологических схем и расчетных моделей;

• организовывать комплексные проекты развития свободных и застроенных территорий, предусматривающие жилищное строительство (реконструкцию) и развитие (модернизацию) коммунальных систем.

Авторы выражают искреннюю признательность за неоценимую помощь при подготовке пособия ведущим специалистам Института экономики города Э. Аскерову, М. Сафаровой, М. Шапиро, М. Якубову.

Н.Б. Косарева,

кандидат экономических наук, президент фонда «Институт экономики города»

Тема 1

Жилищное строительство и развитие коммунальной инфраструктуры в России

1.1. Введение

Политика государства играет решающую роль в развитии жилищного строительства во всем мире, поскольку именно государство контролирует основной и самый ограниченный ресурс, без которого невозможно строительство, – землю. Несмотря на то что классическая экономическая теория отводит власти роль «ночного сторожа», на рынке жилищного строительства роль государства остается значимой. Оно формирует правила работы рынка жилищного строительства, обеспечивает их соблюдение и распределяет землю. Опыт развитых стран показывает, что эффективное исполнение этих функций государством дает мощный стимул развитию жилищного строительства.

В то же время государство часто подвергается критике за создание различных барьеров на пути развития жилищного строительства. Административные барьеры, бюрократические проволочки, коррупция и непрозрачность в осуществлении основных функций государства оказывают прямое влияние на объемы рынка строительства и цену жилья, поскольку застройщики перекладывают все расходы на преодоление барьеров власти на конечного покупателя жилья.

Роль государства на рынке строительства в России выделяется включением проблемы повышения доступности жилья в перечень национальных проектов. Именно разработка национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» обусловила подготовку аналогичных проектов в других секторах экономики и социального развития.

Придание формированию рынка доступного жилья качества национального приоритета отражает проблемное состояние этого рынка в России. Низкая обеспеченность жильем граждан России по сравнению с Европой и США сигнализирует о неудовлетворенном спросе на новое жилье. Большинство граждан не могут приобрести жилье из-за отсутствия необходимых накоплений и дороговизны ипотечного кредитования. В то же время высокие административные барьеры, слабая финансовая система страны и отсутствие инженерной подготовки территорий препятствуют интенсивному развитию индустрии жилищного строительства и увеличению предложения жилья. Следствием высокого спроса и ограниченного предложения является рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке.

Реализуя национальный проект, государство стремится стимулировать одновременно спрос и предложение на рынке жилья. Повысить платежеспособный спрос предполагается путем развития институтов долгосрочного кредитования: ипотечного кредитования для приобретения жилья; кредитования участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов; кредитования индивидуального жилищного строительства и др.

Политика государства по стимулированию предложения жилья заключается в либерализации рынка строительства, повышении прозрачности и минимизации своего участия. Так, в качестве основных мер предполагается внедрение открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощение процедур согласования и государственной экспертизы градостроительной и проектной документации, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.

Учебное пособие «Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры» фокусируется на роли государства в стимулировании предложения на рынке жилищного строительства. Проблемы повышения платежеспособного спроса на жилье связаны с развитием банковского сектора российской экономики. Стимулирование спроса во многом зависит от действий федеральных органов власти, в то время как стимулирование предложения – от всех уровней власти, и в первую очередь от муниципальной.

Таким образом, основная цель данного учебного пособия – дать его слушателям набор инструментов, позволяющих эффективно реализовывать государственную политику по стимулированию предложения жилья.

Пособие открывается описанием рынка строительства жилья, определением основных проблем и формированием основных подходов к их решению. В нем будут подробно рассмотрены причины и следствия проблем рынка, роль органов власти в их появлении. В последующих темах будут детально рассмотрены возможные решения этих задач.

Характеристика строительного комплекса и рынка жилищного строительства

Строительный комплекс является одной из самых значимых и наиболее динамично развивающихся отраслей экономики Российской Федерации. По данным Министерства экономического развития РФ, за 9 месяцев 2007 г. объем работ по виду деятельности «строительство» увеличился на 23,5 % (против 11,6 % за соответствующий период 2006 г.). По данным Росстата, в настоящее время строительный комплекс объединяет 5,14 млн человек, которые заняты более чем в 112,5 тыс. организаций и предприятий; при этом степень присутствия государства на рынке минимальна (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Количество и структура строительных организаций в Российской Федерации на 01.01.2006 по формам собственности

1 – частная; 2 – муниципальная; 3 – государственная; 4 – прочая; 5 – смешанная российская

Частные фирмы играют ведущую роль в отрасли: 94,0 % всех строительных организаций находятся в частной собственности и выполняют 80 % всех подрядных работ. Среди них преобладают малые фирмы с численностью работников до 100 человек. Их доля в общей численности предприятий отрасли на начало 2006 г. составляла 96 %.

Динамика строительства

Общий объем жилищного строительства в 2006 г. составил 50,6 млн м

– это 82 % от показателей 1990 г. Начиная с 2001 г. происходило увеличение объемов ввода жилья. Так, в 2003 г. прирост составил 9,3 % по сравнению с 2002 г., в 2004 г. – 13, в 2005 г. – 6, а в 2006 г. – 16 % (рис. 1.2).

Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства (в 2,5 раза за период 1991–2003 гг.), его доля в общем объеме ввода жилья в 2006 г. составила 40,2 %.