О системе расселения

– в степени зависимости поселения от внешних источников ресурсов;

– в спектре общественных зон и мест совместного использования всеми жителями поселения;

– в степени благоустроенности общественных зон и мест совместного использования;

– в системе последующей эксплуатации этого благоустройства;

– в благоустройстве самих домовладений;

– в понятности, прозрачности и полноты правовых отношений между застройщиками и покупателями, между жильцами и управляющей компанией, жильцами между собой в отношении домовладений и общественных территорий, всех вместе с органами власти и управления всех уровней.

При этом степень автономности самих домостроений, хотя и является важным фактором, но в большей степени зависит от предпочтений самих жильцов, чем от организаторов поселений (застройщиков коттеджных поселков).

Англоязычные жители используют термин community для обозначения сообщества людей объединенных местом проживания на определенной, как правило, ограниченной территории (поселок, микрорайон и т.п.), с их домами, пространством между ними, местами общего пользования, дорогами, скверами, бассейнами, общественными зданиями, спортивными, культурными и религиозными зданиями, а также общностью интересов и приоритетов по вопросу проживания и общения между собой или с чужаками, и другим вопросам.

При проектировании нового поселения следует учитывать, не только для кого именно он создается и соответственно, что будет внутри поселения, но и в каком окружении будет находиться поселение при создании, а также каковы планы организаторов в отношении последующего функционирования и развития поселения.

Ответы на вопросы: Для Кого? В каком окружении? Каковы планы? содержат несколько взаимосвязанных и взаимозависимых аспектов.

Исходить из принципа, что наша целевая аудитория – это люди с годовым доходом не ниже N-ой суммы недостаточно даже в контексте термина community. Возможность выбирать себе соседей еще до принятия решения о переселении на новое место жительства, тем более о приобретении жилья – важный стимулирующий фактор для ответа «да». Ответ на вопрос: «Кто соседи?» легко перечеркнет все прочие достоинства поселения. Не ответ на данный вопрос, как минимум отложит принятие положительного решения.

При этом работа с уже сложившимися сообществами (например, объединенными общими увлечениями или хобби) существенный плюс. Однако, профессиональные сообщества и тем более объединение работников одного предприятия скорее пример отрицательного критерия для создания community, чем положительного, вследствие существенного дисбаланса между однообразием и разнообразием жителей.

Как же потенциальным жителям поселения узнать, что предлагаемое им поселение до его постройки или на этапе строительства – это именно их место, то, что они искали и нашли?

Им следует предоставить возможность, как ознакомиться со всеми вопросами про вне и внутри поселения, в том числе концепцией, назначением, характером и планами развития, так и познакомиться (заочно и очно) с будущими соседями и сообщить им о себе (анкетой и на регулярных встречах). Ответы на вопросы о профессиях, увлечениях, религиозных и досуговых предпочтениях людей из целевой аудитории позволит определить, как допустимый минимальный размер предлагаемых им домовладений[198 - Минимальный размер домовладений не должен быть ниже законодательно установленных норм. Максимальный размер индивидуального домовладения, как и его тип и структура определяется общим решением всех потенциальных жителей поселения, в соотвествии с природными условиями места размещения поселения, государственными санитарными нормами, взаимосвязями с другими поселениями и местами проживания людей, общим планом размещения системы расселения в Стране.], так и функциональный состав, назначение, приоритеты использования, постранственные характеристики общедоступных строений, сооружений и мест общего пользования, предподчительных именно для данного сообщества[199 - При этом действующие государственные градостроительные нормы и правила, другие законодательные акты в области землепользования, использования недр, системы расселения и проживания людей, должны безусловно соблюдаться. А в случае их недостаточности или неактуальности, такие нормы должны быть измененены в соотвествии с законодательно установленными процедурами и правилами.].

Ещё раз подчеркнём, что описываемые нами форматы поселений никакая не догма, не предписание и даже не рекомендации. Такие вопросы людям предстоит решать самим и самостоятельно. Причем как жителям конкретного поселения, так и всей Страны, а не каким-либо их представителям, государственным органам или тем более экспертам. Мы всего лишь приводим примеры наших собственных рассуждений на эту тему.

Следует понимать, что описываемое нами планируемое поселение пригородного типа – это отдельные жилые дома с открытым участком вокруг здания (группы зданий) в рамках территории домовладения. Улицы сформированы в древовидной топологии параллельным размещением домовладений напротив друг друга с тупиковыми окончаниями. Отсутствие ярко выраженного центра и концентрация общественно значимых строений во въездной зоне (нескольких таких зонах). Размещение общественно значимых территорий или зданий в узловых точках древовидной топологии поселения.

В контексте исследуемой и описываемой нами концепции, таунхаусы и сблокированные малоэтажные дома не рассматриваются, так как, по нашему мнению, это неудачные варианты, как пригородного, так и городского жилья.

Напротив, описываемое в этой работе поселение городского типа[200 - Городской и пригородный тип поселения – это условные наименования, описываемых модельных форматов поселений, в контексте плотная жилая застройка – городской тип и разреженная жилая застройка – пригородный тип. В действительности любые комбинации, любых форматов поселений уместны.] – это отдельные жилые дома почти полностью занимающие участок, с отрытыми пространствами в основном с задней стороны здания или без них. Улицы сквозного проезда. Короткие кварталы одинакового размера. Топология римского лагеря, с учетом рельефа местности. Размещение зданий вплотную примыкающих один к другому с лицевыми (передними) фасадами, прямо выходящими на улицы. Причем группы зданий в рамках одного квартала состоят из жилых домов перемежающихся нежилыми зданиями коллективного использования. Поселение с ярко выраженным центром (площадь, одна или несколько улиц) сформированными нежилыми зданиями полностью общественного назначения, а также зданиями, имеющими нежилые первые этажи и последующие два этажа с жилыми пространствами (квартирами по одной – две на этаже). Размещение общественно значимых зданий и территорий, как в центре, так и на всех окраинах поселения. Подробнее об описании внутренних характеристик типов поселений приведены в отдельных разделах данного повествования.

После выяснения обстоятельства: с кем потенциальному владельцу (пользователю) индивидуального домовладения предстоит соседствовать долгое время в проектируемом поселении, важно ответить на вопрос: «Каким образом соседи будут взаимодействовать по месту проживания?». Даже если сами потенциальные владельцы (пользователи) и не задумываются об этом вопросе или считают ответ на него очевидным. Например, Как везде, По здравому смыслу, или Все люди воспитанные, законопослушные и все будет хорошо. Организаторам поселения имеет смысл продумать этот вопрос в отношении мест общего пользования на территории поселения и предлагать свой вариант ответа на него для обсуждения и выработки решения всеми потенциальными жителями. Подробнее об этом в разделе Принципы взаимодействия жителей.

Создание новой системы расселения – это изменение существующей, приведение её в соотвествие с образом будущего, принятым жителями Страны. Каждое конкретное поселение во всей системе расселения будущего спланируется и спроектируется после ответа на вопрос: «В каком окружении планируется создание данного поселения?»[201 - Этот вопрос станет актуальным при условии, что уже решен вопрос о том, кто будет жить в новом поселении, его сообщество сформировано. Вопросы: чем люди будут заниматься? на что жить? как зарабатывать? Откуда и каким образом у людей возмется все необходимое для жизни? И почему вообще такие вопросы до сих пор актуальны для людей рассматриваются нами в других текстах.], что включает в себя прояснение ситуации по следующим обстоятельствам:

– Где на местности (в том числе географические координаты)?

– Каков природный характер местности (в том числе какова «роза ветров»)?

– Каков основной характер существующей трудовой активности населения в данной местности?

– Каков состав и характеристики местного населения?

– Планируемое поселение на месте существующего населенного пункта или совершенно новое поселение, вне какого-либо ныне существующего?

– С какими поселениями системы расселения будет соседствовать данное поселение?

– К какому узлу системы перемещения на дальние расстояния будет причислено данное поселение и в каком направлении от него будет размещаться?

– Каково место данного поселения в пространственной схеме всей системы расселения Страны?

– Какие центры трудовой активности людей вне поселений будут приоритетными для жителей данного поселения?

– Каков способ трансформации существующих населенных пунктов в поселения будущего?

То, что мы повсеместно наблюдаем из коттеджных поселков, как реакция на спрос и реализация подвернувшихся предприимчивым гражданам возможностей, по сути те же дачные товарищества, как по размерам, количеству участников, так и по характеру самих поселений. Да и оформляются в большинстве как ДНП и используются аналогично. Это и не пригороды, и не ядро новых малых городов, и не сёла. И отдельные примеры (в том числе, считающиеся успешными) попыток создания совместными усилиями государства и бизнеса именно пригородов мегаполисов наполненных индивидуальными домами не стали массовым явлением.

Планирование поселений в отношении их функционирования и последующего развития – это процесс формирования нового массового жизненного уклада, нового, еще не изведанного гражданами нашей страны пресловутого «качества жизни», образ которого еще только формируется[202 - Несмотря на четвертьвековую историю мытарств людей нашей страны на этом пути.] в «массовом сознании» жителей наших мегаполисов.

Продажа земельных участков под строительство индивидуальных домов, архитектурное проектирование коттеджных поселков, ресурсное снабжение и организация эксплуатационных служб всего лишь технические действия по реализации планов.

Планы организаторов поселений не выходящие за рамки бизнес задач не интересны никому, кроме самих организаторов и не поддерживаются более ни кем, даже покупателями.

Сами по себе бизнес стратегии, какими бы выгодными они ни были (или казались):

– получить участок и продать его по частям;

– построить в едином стиле открыточного вида грядку сказочных теремков, оснастить их по последнему слову науки и техники, снабдить всеми возможными видами ресурсов, организовать службу эксплуатации всего этого великолепия, огороженного 10-ти метровым забором, на уровне 5-ти звездочного отеля и продать все это очень состоятельным гражданам нашей страны;

– любые другие промежуточные варианты можно выбрать по вкусу;

Все это не стратегии создания поселений, не стратегии расселения жителей по имеющимся территориям, даже не стратегии улучшения жилищных условий граждан (хотя выдаются именно за это) и тем более не стратегии изменения общественного уклада, и они не становятся элементами жизненных стратегий людей.

Раздел I Материальные объекты

Про автономность жилья:

Индивидуальный дом при выполнении своей функции защиты проживающих от внешних неблагоприятных обстоятельств погодных условий (холод, ветер, осадки, жара и т.п.) должен обладать характеристиками, позволяющими ему выполнять эту функцию, как в режиме расходования внешних энергетических ресурсов, так и без такого расходования.

В режиме расходования внешних энергетических ресурсов дом должен быть способен принимать такие ресурсы, как от любого носителя этих ресурсов (твердое, жидкое, газообразное топливо, в любых видах, электроэнергия, тепловая энергия, вода), так и от любого источника этой энергии (дальнего или ближнего). Дома поселения следует оборудовать способностью накапливать и хранить внешние ресурсы (например, дождевую воду) и энергию для их последующего использования. Кроме того, конструктивные особенности и технические характеристики строения должны создавать и поддерживать заданный пользователем уровень бытового комфорта для находящихся в здании и возле него людей.

Режим без расходования внешних энергетических ресурсов подразумевает максимально возможное сохранение внутри здания заданных жителем параметров: тепла, состава и структуры воздуха, освещенности, влажности и т.п. А также препятствовать появлению и размножению внутри здания вредных для человека и его имущества микроорганизмов (плесени, грибков, ржавчины, насекомых и т.п.) и в случае их появления, создавать в зонах их появления условия для их уничтожения. При этом материалы, из которых создаются конструкции здания и внутренней отделки также должны быть безопасны для людей.

Индивидуальные жилые дома поселений (особенно пригородного типа) необходимо оборудовать автономными дренажными системами, системами водоотведения и канализации. Законодательство РФ позволяет организовывать собственные системы водозабора из первого водосодержащего горизонта на территории индивидуального жилого дома, что позволяет при наличии соответствующих природных условий, оборудовать домовладения автономными системами водоснабжения взамен или в дополнение к подобным централизованным системам поселения. Для поселений в целом законодательство допускает устройство водозаборов из всех имеющихся природных источников.

Про централизованные системы жизнеобеспечения общественных зданий и делового центра поселения, индивидуальных домовладений:

В случае создания в поселении централизованных систем распорядителями и пользователями этих систем, в том числе и линейных коммуникаций становятся все жители поселения. Эти объекты будут в коллективном истользовании жителей на равных правах и с равной ответственностью для всех домовладений. Любые решения в отношении этих объектов могут быть осуществлены только при единогласном решении всех собственников. Делегирование прав на решение не допускается.

Про поставки тепла, электроэнергии, воды, канализацию, отходы, сбор мусора и его переработку, жилищно-коммунальные услуги:

Допустимы только индивидуальные договорные отношения домовладений с поставщиками ресурсов, владеющих (распоряжающихся) ими и непосредственными исполнителями работ при оказании услуг.

Про безопасность жителей поселений: