Сделки. Недействительность сделок

Необходимость прямого указания в законе последствий несоблюдения письменной формы договора следует из статьи 162 ГК РФ, которая устанавливает, что «в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон» несоблюдение простой письменной формы сделки влечет её недействительность. Закон, а именно часть 1 статьи 162 ГК РФ, прямо устанавливает последствие несоблюдения простой письменной формы сделки – лишение сторон права ссылаться не свидетельские показания относительно наличия сделки и относительно условий, содержащихся в сделки.

Ни статья 162 ГК РФ, ни какая-либо иная статья ГК РФ не устанавливают других общих последствий несоблюдения письменной формы сделки, в том числе, последствий несоблюдения письменной формы договора.

В тех случаях, когда несоблюдение письменной формы договора (сделки) ведет к признанию договора (сделки) незаключенным, законодатель прямо устанавливает такое последствие нарушения формы договора (сделки). Так, например, статья 555 ГК РФ определяет, что «при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным»; статья 654 ГК РФ гласит, что «при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным»; статья 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, «несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность».

§11. Нотариальная письменная форма сделки

Сделка должна быть совершена в нотариальной письменной форме, только если это прямо предусмотрено (1) законом или (2) соглашением сторон.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.[90 - ст.163 ГК РФ]

Документ, на котором, проставляется удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям, предъявляемым к письменным сделкам.

В силу закона подлежат нотариальному удостоверению, в частности:

– договор ренты;[91 - ст.584 ГК РФ]

– уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме;[92 - ст.389 ГК РФ]

– доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, за исключением случаев, предусмотренных законом;[93 - ст.185.1 ГК РФ]

– доверенность, выдаваемая в порядке передоверия;[94 - ст.187 ГК РФ);]

– брачный договор, его изменение или расторжение;[95 - ст. ст.41, 43 Семейного Кодекса РФ. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995г. №223-ФЗ // Собрании законодательства Российской Федерации от 01.01.1996 г. N 1 ст. 16]

– согласие супруга на распоряжение общим имуществом супругов.[96 - ст.35 СК РФ]

Если сделка должна быть совершена в письменной нотариальной форме в силу соглашения сторон сделки, то такое соглашение сторон о нотариальной форме сделки может быть включено в виде условия в текст самой сделки, либо может быть оформлено в виде отдельного соглашения сторон по данному вопросу.[97 - Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2005г. №А29—4190/2004—2э; Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2000г. № КГ-А40/5219—00]

Статья 452 ГК РФ устанавливает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Соответственно, если договор был заключен в нотариальной форме, то дополнительные соглашения к договору, включая дополнительное соглашение, в котором стороны исключают нотариальную форму дополнительных соглашений, должны быть так же совершены в нотариальной форме.

Порядок нотариального удостоверения сделок установлен Основами законодательства о нотариате[98 - Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993г. N 4462—1 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 10, ст. 357] и разъяснен в Методических рекомендациях по совершению отдельных видов нотариальных действий[99 - Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации. Утверждены Приказом Минюста РФ от 15.03.2000г. №91 // Бюллетень Минюста РФ, №4, 2000]

В силу основ законодательства о нотариате:

формы удостоверительных надписей на сделках устанавливаются Министерством юстиции России;[100 - ст.51 Основ законодательства о нотариате]

содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия;[101 - ст.44 Основ законодательства о нотариате]

нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона;[102 - ст.54 Основ законодательства о нотариате]

договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество;[103 - ст.55 Основ законодательства о нотариате].

доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность;[104 - ст.59 Основ законодательства о нотариате]

количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.[105 - ст.60 Основ законодательства о нотариате]

Методические рекомендации, в частности, устанавливаю:

в случаях, когда удостоверяемые нотариусом документы изложены на нескольких отдельных листах, они прошиваются, а листы нумеруются. Количество прошитых листов заверяется подписью нотариуса с приложением его печати;

если нотариально удостоверяемый документ подписывается лицами, исправления в нем оговариваются и подтверждаются подписями этих лиц, а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса с приложением его печати. При этом исправления делаются так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте;

если документ, подлежащий удостоверению или свидетельствованию, изложен неправильно или неграмотно, нотариус предлагает обратившемуся лицу исправить его или составить новый. По просьбе обратившегося лица документ может быть составлен нотариусом;

удостоверительная надпись на документе располагается сразу после подписи лица (или лиц) на этой же странице. Если удостоверительная надпись не умещается на этой странице, она может быть продолжена или изложена полностью на обороте документа либо на прикрепленном к документу листе бумаги;

совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве, наличие сособственников, наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества;

при совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

при удостоверении сделок с имуществом юридических лиц нотариусом проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами и учредительными документами юридических лиц;

при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершение сделки, когда это требуется в соответствии с законом.

Нотариусы, занимающиеся частной практикой, и нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, вправе удостоверять любые сделки.[106 - Исключительной компетенцией нотариусов, работающих в государственных нотариальных конторах, является выдача свидетельства о праве на наследство и принятие мер к охране наследственного имущества. Но полномочия на совершение и этих действий совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты могут быть переданы частному нотариусу, если в нотариальном округе отсутствует государственная нотариальная контора (ст.36 Основ законодательства о нотариате).] Должностные лица органов исполнительной власти, которые вправе совершать нотариальные действия, удостоверяют только завещания и доверенности. Должностные лица консульских учреждений России вправе удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории России.[107 - ст. ст. 35—38 Основ законодательства о нотариате]

Формы удостоверительных надписей на сделках устанавливаются Минюстом и зависят от существа сделки и от участников сделки. Так, например, удостоверительная надпись на договоре с участием юридического лица гласит:

«Город (село, поселок, район, край, область, республика)

Дата (число, месяц, год) прописью

Настоящий договор удостоверен мной, (фамилия, имя, отчество), нотариусом (наименование государственной нотариальной конторы или нотариального округа). Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность подписавших договор установлена, их дееспособность, а также правоспособность (наименование юридического лица) и полномочия его представителя проверены.

Зарегистрировано в реестре за N

Взыскано госпошлины (по тарифу)

Печать Нотариус Подпись».[108 - Формы реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах, утверждены Приказом Минюста России от 10.04.2002г. №99 (зарегистрирован Минюстом России 18.04.2002 г., регистрационный N 3385) // Российская газета, №74, 24.04.2002; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, №20, 20.05.2002.]

Подробная законодательная регламентация порядка нотариального удостоверения сделки, формализм данной формы сделки, должны гарантировать правомерность такой сделки.

Является ли нарушение какой – либо части процедуры нотариального удостоверения сделки, например, проставление удостоверительной надписи, форма которой не утверждена Минюстом России, или наличие в тексте не обговоренных подчисток, дописок, основанием для того, чтобы признать нотариальную форму не соблюденной?

Если исходить из предназначения нотариальной формы сделки, то удостоверительная надпись нотариуса не просто означает, что нотариус видел этот документ. Удостоверительная надпись означает, что нотариус осуществил все действия, требуемые законом, и что данная сделка законна. Полагаю, что любое несоблюдение всей либо части процедуры нотариального удостоверения сделки, в частности, проставление удостоверительной надписи, форма которой не утверждена Минюстом России, наличие в тексте не обговоренных подчисток, дописок, подписание сделки вне присутствия нотариуса является несоблюдением нотариальной формы сделки. В противном случае, какой смысл во всей этой процедуре и в этой надписи?

Однако судебная практика содержит примеры, когда формализм, в котором собственно и состоит сущность нотариальной формы сделки,[109 - Я говорю о сущности формы сделки, но не о сущности самой сделки.] игнорируется судами:

несоблюдение требований удостоверительной процедуры само по себе не является безусловным основанием для признания сделки недействительным;[110 - Постановление Президиум ВС РФ от 19.04.2000г. №29пв-2000]

нарушение нотариусом процедуры совершения нотариальных действий влечет ответственность нотариуса, но не влияет на права и обязанности лиц, обратившихся к нотариусу;[111 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2004г. №А26—3323/04—25]

нотариальная форма сделки соблюдена, даже если проставление удостоверительной надписи производиться нотариусом после того как стороны подписали сделку вне присутствия нотариуса и в день отличный от дня проставления удостоверительной надписи.[112 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2002г. № А56—7486/02]

Надо отметить, что само нормативное, прямо и ясно установленное законодателем, содержание статьи 163 ГК РФ дает возможность судам довольно либерально подходить к пониманию соблюдения нотариальной формы сделки. Буквальное прочтение статьи 163 ГК РФ позволяет признать нотариальную форму сделки соблюденной, если на документе, соответствующем статье 160 ГК РФ, есть удостоверительная надпись нотариуса, или иного должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие. При этом с точки зрения соблюдения нотариальной формы сделки, не важно где и при каких обстоятельствах составлялся сам документ, где и при каких обстоятельствах проставлялась удостоверительная надпись. Если следовать только тексту статьи 163 ГК РФ, то для признания соблюдения нотариальной формы сделки достаточно одного факта – наличия удостоверительной надписи.

Однако, игнорирование остального законодательства, обоснование соблюдения нотариальной формы только ссылкой на статью 163 ГК РФ, требующей для соблюдения нотариальной формы сделки простого наличия удостоверительной надписи, является неправомерным, так как статья 168 ГК РФ для действительности сделки требует, чтобы сделка соответствовала требованиям всех законов и требованиям всех правовых актов.