Сделки. Недействительность сделок

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а договор, подлежащий государственной регистрации, – с момента такой регистрации. По смыслу приведенных норм, срок действия договора не может начинаться ранее момента заключения договора, а период, предшествующий моменту заключения договора, не может засчитываться в срок действия договора.[143 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.05.2004г. №А56—27225/03]

Как следствие, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания (сооружения) применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, период времени, который предшествовал заключению договора аренды здания (сооружения), и на который стороны распространили условия заключенного ими договора аренды здания (сооружения), не включается в срок аренды.[144 - п.8 Письмо Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, №4; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2004г. №А21—4443/03-С2]

Например, стороны заключили договор аренды здания (сооружения) на срок с 01.01.2000г. по 01.10.2000г., и установили, что условия данного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора с 01.01.1999г. Срок действия договора аренды должен исчисляться не с 01.01.1999г., а с 01.01.2000г.

Если стороны установили, что договор, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами, то такое условие договора может рассматриваться как условие, согласно которому условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (до его государственной регистрации в установленном законом порядке), т.е. с момента подписания договора обеими сторонами.[145 - Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2004г. №Ф09—929/04-ГК]

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.[146 - п.2 ст.621 ГК РФ]

Если окончание срока действия договора аренды здания (сооружения) связывается с моментом фактического исполнения сторонами обязательства,[147 - Обычно это происходит, когда стороны договора устанавливают: «Договор действует до выполнения сторонами своих обязательств».] то договор аренды должен считаться заключенным (возобновленным) на неопределенный срок, так как момент фактического исполнения обязательства может не совпадать с предусмотренными договором сроками исполнения и данный момент невозможно точно определить в момент заключения договора аренды.[148 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2002г. №А05—6174/01—342/5]

Договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.[149 - п.11 Письмо Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, №4]

Если согласно условиям договора аренды здания (сооружения):

по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях; и

договор аренды изначально заключен на срок менее года, то

по окончании первоначального срока действия договора (при продлении договор аренды) между сторонами начинает действовать новый договор аренды со сроком менее года, и такой договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.[150 - п.10 Письмо Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, №4]

Продление действия договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок менее одного года, не подпадает под действие статьи 651 ГК РФ и не требует государственной регистрации, так как статья 651 ГК РФ связывает государственную регистрацию договора аренды, момент его заключения, с процедурой заключения договора, а не продлением уже сложившихся правоотношений;[151 - Постановление ФАС Поволжского округа от 26.11.2002г. №А 49—3687/02—139/5] соглашение о продлении срока действия договора, не требующего государственной регистрации, также не подлежит государственной регистрации.[152 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2004г. №А21—4443/03-С2]

Если стороны в договоре аренды здания (сооружения), использовали термин «пролонгация», то к «пролонгации» необходимо применять нормы относящиеся к продлению срока действия договора аренды здания (сооружения).[153 - Постановление ФАС Центрального округа от 11.03.2004г. №А68—92/ГП-1—03; Постановление ФАС Уральского округа от 06.04.2001г. №Ф09—487/01-ГК]

Поскольку погашение записи о регистрации договора аренды здания (сооружения) представляет собой внесение в единый государственный реестр записи о его прекращении, оно могло быть произведено только в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по заявлению надлежащего лица с приложением необходимых документов.[154 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2001г. №А13—1706/01—13]

В соответствии пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, требования законодательства о регистрации договора аренды распространяются также и на договор субаренды.[155 - п.19 Письмо Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ, 2002, №3]

«14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102,1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункта 1 статьи 617 ГК РФ».[156 - п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ, N 1, январь, 2012]

§3. Государственная регистрация сделок с незавершенным строительством объектом

Незавершенный строительством объект в силу прямого указания статьи 130 ГК РФ является недвижимым имуществом, поэтому согласно статье 131 ГК РФ право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».[157 - п.17 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000г. №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник ВАС РФ, 2000, №3]

Объекты недвижимости являются незавершенным строительством до момента принятия в эксплуатацию в установленном порядке.[158 - Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.03.2003г. №А19—14967/02—35-Ф02—322/03-С2] Существующий порядок предполагает получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – это, документа, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию так же удостоверяет, что строительство, реконструкции выполнены в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, и что построенный, реконструированный, отремонтированный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного здания, строения, сооружения, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.[159 - ст.55 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.01.2005 г. N 1 (часть I) ст. 16]

Из статьи 55 Градостроительный кодекс, следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – является документом, подтверждающим факт создания здания, строения, сооружения, и прекращение существования объекта незавершенного строительства. Соответственно, является неправомерной регистрация в качестве объекта незавершенного строительства объекта, в отношении которого выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; объекта, который принят в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии.[160 - ПП ВАС РФ от 26.06.2001г. №4156/00]

Имущество, являясь объектом незавершенного строительства, в правовом смысле приобретает статус недвижимого с момента государственной регистрации прав на него за лицом, создающим этот объект. Государственная регистрация прав на не завершенный строительством объект является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества.[161 - Постановления ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2004г. №А56—20881/03; от 12.05.2003г. №А56—27973/02 и от 16.12.2002г. №А56—22498/02]

Не завершенный строительством объект являющийся предметом действующего договора строительного подряда не относятся к недвижимому имуществу.[162 - п.16.Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ, №10, 1998г.] В рамках действующего договора строительного подряда возможна лишь передача прав (уступка требования), а не передачи вещи, незавершенного строительством здания.[163 - Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2003г. №А11—3689/2002-К1—4/166Б]

Сделки с объектом незавершенного строительства, включая продажу с торгов в порядке исполнительного производства, могут быть совершены только, после государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства.[164 - п.17 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.06.2003г. №А19—19017/02—23-Ф02—1858/03-С2]

Если незавершенный строительством объект является предметом действующего договора строительного подряда, то принудительная, в рамках исполнительного производства, регистрация за должником права собственности на данный объект является неправомерной.[165 - Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2004г. №А43—20435/2003—26-838]

Согласно прямому предписанию статьи 130 ГК РФ, незавершенный строительством объект является недвижимым имуществом в силу прямого указания данной статьи независимо от наличия или отсутствия действующего договора строительного подряда. Однако, в данном случае следует признать обоснованной позицию ВАС РФ, введшего для определения незавершенного строительством объекта как недвижимого имущества не предусмотренный ГК РФ критерий наличия или отсутствия действующего договора строительного подряда.

Определенность, точная характеристика недвижимого имущества, расположение недвижимого имущества (зданий, сооружений, незавершенного строительством объект) на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества являются существенными условиями сделок с недвижимостью.[166 - ст.554 ГК РФ, ст. ст.6, 36 Земельного кодекса РФ]

При наличие действующего договора строительного подряда, когда объект постоянно изменяется, критерий материальной, физической определенности недвижимого имущества не может быть соблюден.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ изготовление вещи порождает право собственности для изготовителя, когда она создана им для себя. Исходя из общего определения подряда, статья 702 ГК РФ и строительного подряда в частности, статья 740 ГК РФ, суть подряда состоит в изготовлении вещи для другого лица (не для подрядчика), следовательно, подрядчик имеет на объект строительства лишь права владения объектом.[167 - Постановление ФАС Восточно – Сибирского округа от 03.07.2000г. №А19—1340/00—35-Ф02—1204/00-С2] Право собственности на результат подрядных работ – объект недвижимости – возникает впервые у заказчика с момента приемки результата работ. Уклонение заказчика от оплаты выполненных работ по договору строительного подряда дает право подрядчику на взыскание образовавшейся суммы задолженности, штрафных санкций, возмещения убытков, а также удержание результата работ, но не влечет возникновение вещных прав на созданный им объект. Невозможность взыскания с заказчика суммы долга, даже в ходе исполнительного производства, не является основанием для возникновения вещных прав на недвижимое имущество.[168 - Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2005г. №А55—553/2004—31]

Несмотря на то, что, как было показано выше, подрядчик не имеет вещных прав на предмет договора подряда в некоторых случаях, по условиям договора подряда, оплата работ заказчика может производиться частью прав на создаваемый (реконструируемый) объект. Отсутствие действующего договора строительного подряда хоть и не в полной мере, но все же устраняет правовую неопределенность относительно прав заказчика и подрядчика на создаваемый (реконструируемый) объект недвижимости.

§4. Государственная регистрация права

Необходимо проводить различие между регистрацией сделки и регистрацией права. Понятие «государственная регистрация права» не идентично понятию «государственная регистрация сделки».[169 - Постановление ФАС Западно-сибирского округа от 15.12.1999г.№Ф04/2669—562/А70—99]

Регистрация сделки не всегда означает, что зарегистрировано право, основанное на сделке. В свою очередь регистрация права не означает автоматически регистрацию сделки, на которой основано это зарегистрированное право.

Вполне возможно ситуация, когда закон не указывает, что сделка с недвижимостью должна быть зарегистрирована, но указывает, что должно быть зарегистрировано право, основанное на этой сделке. Так, например, согласно статье 33 КТМ РФ[170 - Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. N 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.05.1999 г. N 18 ст. 2207] регистрации подлежат вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него. Но регистрация сделок с морскими суднами данной нормой права и иными нормами гражданского законодательства не предусмотрена.[171 - Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.04.2004г. №Ф03-А51/04—1/708] Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Но стороны указанного договора обязаны осуществить государственную регистрацию возникновения общей долевой собственности сторон на недвижимое имущество, внесенное в качестве вклада в общее имущество товарищей.[172 - ст.1043 ГК РФ; п.18 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4]

Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.[173 - п.23 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004г. №85 // Вестник ВАС РФ, 2005г., №1]

Соответственно, если в силу договора комиссии (агентского договора) комиссионер (агент) уполномочен заключить сделку, предметом которой является переход права на недвижимое имущество (договор купли-продажи, аренды, лизинга, найма и т.д.), то комиссионер (агент) в праве заключить такую сделку от своего имени. Участие комитента (принципала) в сделке, заключенной комиссионером (агентом) с третьим лицом, не требуется.

Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ исполнение сделки, заключенной комиссионером (агентом) с третьим лицом, требует участия комитента (принципала), как лиц, права которых на недвижимое имущество изменяются.

В силу статей 996 и 1011 ГК РФ права на вещи, поступившие к комиссионеру (агенту) от комитента (принципала) либо приобретенные комиссионером (агентом) за счет комитента (принципала), являются собственностью последнего. Поэтому права на недвижимое имущество приобретают не комиссионер (агент), являющиеся сторонами сделок с недвижимостью, а комитент (принципал).

Соответственно, в силу статей 5 и 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», комитент (принципал) обязаны участвовать в исполнении сделок с недвижимостью как правообладатели, а комиссионер (агент) обязаны участвовать в исполнении сделок с недвижимостью как стороны сделок с недвижимостью.

§5. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом

По общему правилу, сделки с движимым имуществом не подлежат государственной регистрации. Только федеральным законом может быть предписана государственная регистрация сделки с движимым имуществом. Например, договор о передаче исключительного права на товарный знак (договор об уступке товарного знака) и лицензионный договор регистрируются в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. Без этой регистрации указанные договоры считаются недействительными.[174 - ст.27 Закон РФ от 23.09.1992г. №3520—1 «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» // Ведомости Съезда Народных Депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, №42 от 22 октября 1992 г., ст. 2322]

Договор коммерческой концессии регистрируется органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя. В отношениях с третьими лицами стороны договора коммерческой концессии вправе ссылаться на договор лишь с момента его регистрации.

Договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, подлежит регистрации также в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и товарных знаков. При несоблюдении этого требования договор считается ничтожным.[175 - ст.1028 ГК РФ]

Глава 4. Односторонние сделки

§1. Общие положения

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.[176 - ст.154 ГК РФ]

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.[177 - ст.155 ГК РФ]