Сделки. Недействительность сделок

§12. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки

«Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется».[113 - п.1 ст.165 ГК РФ]

Сделка, требующая нотариальной формы, может быть признана действительной, если, не считая отсутствия нотариальной формы:

1) сделка во всем остальном не противоречит правовым актам;[114 - Определение ВС РФ от 18.08.1993г. Дело по иску Шипина // Бюллетень ВС РФ, 1994, №2]

2) сделка действительно была заключена;[115 - «Таким образом, сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной. Однако данное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора» – Определение ВС РФ от 20.01.1994г. Дело по иску супругов Белых // Бюллетень ВСРФ, 1994, №5]

3) одна из сторон сделки действительно уклоняется от удостоверения сделки, а подача иска не является способом обойти правовые акты, например, судебные акты об аресте имущества.[116 - Определение ВС РФ от 21.07.1997г. Дело по иску Кушхова // Бюллетень ВС РФ, №11, 1997] Уклоняется ли сторона от удостоверения сделки или нет, является вопросом фактов каждого конкретного судебного дела.

Статья 311 ГК РФ устанавливает, что кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства. Передача части имущества является частичным исполнением обязательства только тогда, когда она признается такой в силу правового акта, условий обязательства, обычая делового оборота, существа обязательства. Во всех остальных случаях, сделка должна быть исполнена хотя бы одной из сторон полностью, а не частично.

Как уже отмечалось выше, сделка, требующая нотариальной формы, может быть признана действительной, если она во всем остальном не противоречит правовым актам. Частичное исполнение сделки допускается только в случаях, указанных в статье 311 ГК РФ. Таким образом, суд вправе по требованию стороны частично исполнившей сделку признать данную сделку действительной, только если такое частичное исполнение сделки предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или вытекает из обычаев делового оборота и существа обязательства.

Требование о признании сделки действительной в силу прямого и ясного предписания статьи 165 ГК РФ вправе предъявить только лицо, являющееся стороной сделки. Всякое иное лицо, например, залогодатель, или лицо, фактически исполнившее обязательство, не имеет такого права.[117 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.10.1998г. №1500] Более того, в силу статьи 165 ГК РФ такой иск вправе предъявить не просто лицо, являющееся стороной сделки, а лицо, являющееся стороной сделки и исполнившее (полностью или частично) сделку.

Например, если «А» и «Б» заключили сделку, и «А» исполнил сделку, то «Б» не вправе предъявить иск о признание сделку действительной.

Статья 165 ГК РФ не устанавливает в течение, какого срока может быть предъявлен иск о признании сделки действительной. Полагаю, что иск о признании сделки действительной может быть подан в течение общего, трехгодичного, срока исковой давности. Если сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки, то тем самым она препятствует другой стороне осуществить её права, заложенные в договоре, нарушает права стороны исполнившей сделку. Исходя из общего правила об определении начала срока исковой давности,[118 - ст.200 ГК РФ] трехгодичный срок исковой давности должен исчисляться не с момента совершения сделки, а с момента, когда сторона стала уклоняться от нотариального удостоверения этой сделки.

Предоставление стороне, исполнившей сделку, права требовать признания данной сделки действительной является способом защиты прав такой стороны. Соответственно, установленной статьей 165 ГК РФ правило, что «суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной», необходимо рассматривать, как правило, согласно которому суд обязан признать соответствующую сделку действительной. Если сделка, требующая нотариальной формы, во всем ином, кроме несоблюдения нотариальной формы, не противоречит праву, то такая сделка должна быть признана судом действительной, в такой ситуации у суда нет права выбора признавать или не признавать сделку действительной.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.[119 - п.3 ст.165 ГК РФ]

Глава 3. Государственная регистрация сделки

§1. Общие положения

«1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».[120 - п.1 ст.164 ГК]

«Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность».[121 - Определение Конституционного Суда РФ от 05.06.2001г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „РЕБАУ АГ“ на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации, 2002г., №1]

Целями введения государственной регистрации являются: определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости и государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Требование о государственной регистрации установлено, прежде всего, в интересах третьих лиц, а не участников договора. Следовательно, стороны договора не вправе ссылаться на отсутствие регистрации, если они не приняли мер по устранению этого нарушения.[122 - Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2005г. №Ф08—6529/2004]

Государственная регистрация сделки не является какой-либо формой сделки. Государственная регистрация сделки и форма сделки имеют разную правую природу и являются предметом регулирования самостоятельных норм,[123 - Постановление ФАС Уральского округа от 24.04.2005г. №Ф09—575/05-ГК] требование о государственной регистрации не относится к требованиям, предъявляемым к форме сделки,[124 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2002г. №А56—21086/01] поэтому неправомерно нормы права, относящиеся к форме сделки, распространять по аналогии или по иному основанию на правоотношения, связанные с государственной регистрацией сделки.

Согласно пункту «о» статьи 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Таким образом, в силу Конституции России и ГК РФ только Российская Федерация праве издавать законы, в которых определяются права на недвижимое имущество и виды сделок с ним, подлежащие обязательной государственной регистрации. Субъекты Российской Федерации, муниципальные образования не имеют такого права.[125 - п.2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4]

В некоторых случаях стороны договора, относительно которого нет императивной нормы федерального закона о государственной регистрации такого договора, указывают, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации договора. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ о моменте заключения договора, в частности, статье 433 ГК РФ. Такое условие договора является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.[126 - п.5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4; Постановление ФАС Московского округа от 17.01.2003г. № КГ-А40/8923—02] Ничтожность данного условия договора не влечет ничтожность всего договора, так как можно предположить, что сделка была бы совершена и без ничтожного условия относительно государственной регистрации договора.[127 - ст.180 ГК РФ]

Если договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), и один из видов договора, содержащийся в смешанном договоре подлежит, государственной регистрации, то весь смешанный договор подлежит регистрации. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор считается незаключенным.[128 - п.13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4]

Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, так как в этом случае предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.[129 - п.14 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001г., №4; Постановление ФАС Уральского округа от 04.11.2003г. №Ф09—3115/03-ГК]

Законодательством прямо не урегулирован порядок регистрации сделки, перехода права и/или регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае подлежит применению аналогия закона. Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда. Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации сделки, перехода права и/или регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о регистрации.

Если одна из сторон сделки ликвидирована на момент подачи заявления о регистрации сделки, о регистрации перехода права и/или о регистрации права, то регистрация сделки, регистрация перехода права и/или регистрации права осуществляется на основании решение суда о государственной регистрации сделки, вынесенного по заявлению другой стороны сделки.[130 - Постановление Президиума ВАС №1069/03 от 27.05.2003г. // Вестник ВАС РФ, 2003, №10; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа в от 27.07.2005г. №А33—26665/04-С2-Ф02—3534/05-С2 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.03.2005г. №Ф04—1304/2005 (9512-А27—22)]

«62. На основании статей 58,1110и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество».[131 - п.62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ, N 6, июнь, 2010]

Ни Гражданский кодекс, ни ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливают в течение какого времени с момента совершения сделки, она должна быть зарегистрирована. Полагаю обоснованной позицию ФАС Северо-Западного округа,[132 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2003г. №А05—9710/02—485/5] который в 2003году рассматривая иск о недействительности незарегистрированного договора купли-продажи от 16.11.1998г., отказал в удовлетворении иска, в частности, указав, что «договор сторонами исполнен, и возможность государственной регистрации перехода права собственности на проданное по спорному договору имущество не утрачена». Таким образом, сделка, подлежащая государственной регистрации, может быть зарегистрирована независимо от времени её совершения, если отсутствуют иные правовые основания для отказа в регистрации, и возможность государственной регистрации не утрачена. Как уже было показано выше, ликвидация одной из сторон сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации не ведет к утрате возможности государственной регистрации.

§2. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.[133 - п.2 ст.609 ГК РФ] Из данной нормы следует, что договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации только, если это прямо предусмотрено специальным правилом. Если нет прямой нормы права, освобождающей договор аренды недвижимого имущества от государственной регистрации, то такой договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.[134 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2001г. №А56—2334/01]

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.[135 - п.2 ст.651 ГК РФ]

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, соответственно к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.[136 - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000г. №53]

Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.[137 - ч. 1 ст.191 ГК РФ]Законодательство не содержит ответа на вопрос: «Какому числу должно «соответствовать» число? Число должно «соответствовать» числу наступления события или оно должно «соответствовать» числу следующего дня, дня, с которого, в силу статьи 191 ГК РФ, должно начинаться течение срока? Если, например, договор действует с 1 марта, то соответствующее число – это 1 марта (день наступления события), или соответствующее число- это 02 марта, день, с которого в силу статьи 191 ГК РФ, должно начинаться течение срока?

Судебная практика с 70-х годов девятнадцатого века и по настоящее время исходит из того что, «соответствующий день», означает день, имеющий в календарном месяце тот же самый порядковый номер, что день, когда событие наступило. Если событие произошло 7 января, то данному дню будут соответствовать 7 февраля, 7 марта и так далее.[138 - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.1999г. № А05—6009/97—418/11; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2003г. № Ф03-А73/03—2/155; Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2004г. № КГ-А40/10778—04] «Соответствующий месяц» означает календарный месяц, имеющий то же самое наименование, что и месяц, в котором начал течь срок. Таким образом, годичный срок, исчисляемый от 10 января 2000г., например, даты подписания договора аренды, истекает 10 января 2001г.

Общее правило исчисления сроков было распространено судами и на сроки действия договоров аренды зданий (сооружений): годичный срок аренды истекал в соответствующий месяц и число последнего года срок, т.е договор аренды здания (сооружения) считался заключенным на 1 год если срок действия договора устанавливался, например, с 18.08.2000 по 18.08.2001г.[139 - Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2001г.№А10—2161/01—15-Ф02—3073/01-С2; Постановление ФАС Центрального округа от 20.06.2001г. №А14—8919-00/298/20]

Президиум ВАС РФ нарушил однообразие применения норм права и в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ, т.е. в целях определения срока аренды по договору аренды зданий (сооружений), установил, не указав оснований и аргументации, новое правило исчисления сроков для договоров аренды зданий (сооружений). Правило противоречащее статье 192 ГК РФ. Согласно данному правилу срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признан равным году.[140 - п.3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ, 2002г., №3]

Соответственно, если договор аренды помещения заключен на срок с 01.02.2000г. по 31.01.2001г., то согласно общему правилу исчисления сроков срок действия данного договора менее года, т.к. он был бы равен году, если бы срок истек в соответствующие месяц и число последнего года срок, т.е. 01.02.2001г. Однако в силу указаний Президиума ВАС РФ для договора аренды здания (сооружения) годичный срок, вопреки статье 192 ГК РФ, истекает не в соответствующие месяц и число последнего года срок, в день, предшествующий соответствующим месяцу и числу последнего года срока, т.е. в нашем примере годичный срок истекает не 01.02.2001г., а 31.01.2001г.

Новый подход к исчислению сроков, установленный Президиумом ВАС РФ для договоров аренды здания (сооружения), в полной мере используется судами для разрешения соответствующих споров.[141 - Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.06.2005г. №А17—295/3 и от 02.03.2005г. №А29—1115/2004—2э; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.02.2002г. №А69—554/01—9-8-Ф02—130/02-С2]

В некоторых случаях стороны, подписав договор аренды здания (сооружения) на срок более года, т.е. договор, подлежащий государственной регистрации, по прошествии некоторого времени подписывают дополнительное соглашение, внося изменения в данный договор аренды, устанавливая новый срок действия договора аренды – менее года. При этом стороны не производят государственной регистрации договора аренды в первоначальной редакции со сроком действия договора более года.

Суды полагаю, что так как:

дополнительным соглашением, добровольно подписанным сторонами до истечения годичного срока, срок действия договора аренды установлен менее года, и

возможность внесения изменений в подписанный, но не зарегистрированный договор действующим законодательством не ограничена,

то договор аренды, в редакции дополнительного соглашения, имеет полную юридическую силу и обязывает стороны.[142 - Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2004г. №А11—686/2004-К1—1/28 и от 19.10.2004г. NА17—50/9]

В целом данный подход судов к вышеуказанный ситуации представляется обоснованным. Остается открытым вопрос о сроке, с которого такой договор аренды действует.

Например, договор аренды помещения подписан сторонами с 01.01.2000г. Срок действия договора аренды с 01.01.2000г. по 01.01.2002г. 01.03.2000г. стороны подписывают дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2000г. Согласно указанному дополнительному соглашению срок договора аренды устанавливается с 01.01.2000г. по 01.12.2000г.

С какого момента действует договора аренды помещения: с 01.01.2000г. или с какого-либо иного момента? Документ названный «Договор аренды помещения» со сроком действия с 01.01.2000г. по 01.01.2002г. не являлся договором в прямом смысле данного слова, так как данный «договор» подлежал государственной регистрации и до момента такой регистрации, в силу статьи 433 ГК РФ, являлся незаключенным, т.е. не имеющим никакой юридической силы; до момента государственной регистрации данного «договора» между сторонами нет правоотношений. Поэтому дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2000г. не может рассматриваться как документ, изменяющий существующие правоотношения, а должен рассматриваться как документ создающий правоотношения. Именно с момента заключения дополнительного соглашение к договору аренды, т.е. с 01.03.2000г., между сторонами, в силу статьи 433 ГК РФ, возникают правоотношения, урегулированные договором аренды. Срок действия такого договора будет с 01.03.2000г. по 01.12.2000г. При этом период с 01.01.2000г. по 01.03.2000г. может рассматриваться как период, в который существовали отношения между сторонами, и на который, согласно статье 426 ГК РФ, распространяются условия заключенного сторонами договора.