Семейный офис на ближайшие 200 лет. Практическое пособие по созданию, сохранению и передаче капитала следующим поколениям

– Долгосрочное видение и план.

– Способность отложить удовлетворение.

– Использование сложного процента!

Сложный процент – это Восьмое чудо света.

Глава 5. Инвестирование в недвижимость

Путешествие длиною в 5000 лет

Ты когда-нибудь задумывался, почему люди уже тысячи лет пользуются одеждой, обувью, едят хлеб и живут в квартирах?

До сих пор. Ничего не изменилось. Только раньше, это были менее удобная одежда, обувь, а квартиры назывались пещерами и землянками.

Возможно ли, что эта тенденция продолжится и дальше? Я имею в виду жить в квартирах. Наверное, да. По поводу одежды, обуви и хлеба я не уверен.

Почему недвижимость – это важно?

Квартиры – это особая категория. Помимо убежища, где можно пересидеть дождь и согреться в тепле, есть еще и эмоциональная составляющая. Человеку хочется иметь свое место на этой планете, куда можно прийти и закрыть за собой дверь. И желательно, чтобы место было уютным. И престижным.

Это предмет первой необходимости. Жильё исполняет роль убежища, или, грубо говоря, своей пещеры. Пока еще люди не могут жить на улице.

Если ты спросишь вокруг, кто имеет акцию «Yahoo» или «Microsoft», какой будет ответ? Тогда задай вопрос: кто живет на улице?

Во все времена недвижимость, расположенная там, где нужно, является главным средством получения настоящего богатства.

Чаще всего в истории становились миллионерами те, кто использовал недвижимость в качестве инвестиций.

Это самый надежный и простой способ накопить капитал и достигнуть финансовой независимости.

Главное здесь, что банк даёт на это деньги. До 100%. Не на акции (после краха биржи в 1929 году), не на золото, не на старинные картины… только на недвижимость.

В первой главе я уже приводил этот пример. О главном финансовом мифе.

Если ты решишь купить акции на 100.000 шекелей, у тебя должны быть эти 100.000 шекелей.

Если же ты решишь купить квартиру за 100.000 шекелей, то можешь взять ссуду. До 90%. Иногда и до 100%.

Допустим, квартира стоит 100.000 шекелей. Ты даешь 10.000 шекелей на первый взнос, берешь 90% ссуду и покупаешь квартиру. Квартира сдается в аренду. И доход от аренды идет на погашение ссуды. Рост цены на твою недвижимость 7% в год. Или 7000 шекелей. Но ты вложил только 10.000 шекелей. А получил 7000 шекелей. Значит, твой доход 70%!

Со временем доход от аренды будет только увеличиваться. А платеж по ссуде более менее постоянный.

В 1990 году квартира стоила 100.000 шекелей. Сегодня 1.000.000 шекелей.

Твои 10.000 шекелей превратились в 1.000.000. Ссуду выплатили или арендаторы или ты, если там жил. Но ты жил бы где-то в любом случае. И там платил.

В 1990 году акция компании Berkshire Hattaway (BRK/A) стоила 10.000 шекелей. Сегодня, в 2016 году – 1.000.000 шекелей. Если бы ты купил эту акцию, то твои 10.000 превратились бы в 1.000.000. Это была удачная инвестиция? Да.

Хорошо быть умным задним числом.

А какая акция, купленная сегодня вырастет в 100 раз за 25 лет? Мы не знаем.

Но мы знаем точно: люди и дальше будут хотеть жить в квартирах и государство будет это желание поддерживать. Мы знаем, что цены на недвижимость и дальше будут расти на 7% в год. Об этом подробнее дальше в книге.

Место, место, место!

Уникальным качеством недвижимости является невозможность перенести ее в другое место, получше или (не дай Бог), похуже. Поэтому она и называется недвижимостью. Переносные домики или трейлеры не являются недвижимостью, так как их можно довольно свободно двигать по местности.

Мы вплотную подошли к важному выводу.

Три главных слова в недвижимости

Есть три главных слова в недвижимости – Место! Место! Место!

Почему 3-х комнатная квартира, 50 квадратных метров, на третьем этаже (последнем), в старом доме в Мицпе Рамон стоит 120.000 шекелей, а такая же квартира в Рамат Авив Гимел стоит 2.000.000?

Можно написать длинный список:

– Больше рабочих мест.

– Развитая культурная жизнь.

– Близко к морю.

– Хорошие школы

– И т. д.

А можно ограничиться только одним определением, и это намного упростит нам жизнь, понимание и поиск места, где стоит инвестировать.

Сколько людей хотят жить в этом месте!

Можно ли сказать, что желающих жить в Тель Авиве в 20 раз больше, чем в Мицпе Рамоне?

И сила желания трансформируется в цену, которую человек согласен платить.

Цена недвижимости зависит только от количества людей, сильно желающих там жить.

Если в центре Тель Авива квартира стоит 4.000.000 шекелей, это дорого или дешево? Это желание там жить такое сильное, что эквивалентно 4.000.000 шекелей.

Мы можем проследить параллели везде. Бриллианты. Почему они такие дорогие? Потому что их мало. И много людей хотят их купить.

Есть теория величины цены в редкости. Бриллиант нужен человеку как воздух? Нет. Но он стоит дорого. А воздух нужен человеку? Допустим. Но он дается даром

Если количество людей, желающих проживать в данном месте, увеличится, то и цена вырастет, а если количество людей, желающих там жить, снизится, то и цена снизится.

Хочешь, я дам тебе 20.000 шекелей за обязательство прожить всю жизнь в деревне в Новой Гвинее? Хочешь? Нет? Странно!