Семейный офис на ближайшие 200 лет. Практическое пособие по созданию, сохранению и передаче капитала следующим поколениям

Найди себе хорошего архитектора или дизайнера, стиль которого тебе нравится, и работай с ним. Тебе нужны профессионалы!

Разработай с ним процесс его работы. На каком этапе он входит и как будет оплачиваться его работа.

Сразу поставь ему рамки бюджета в стоимости ремонта. Творческие люди имеют особенность «улетать за облака». Лучше всего работать с человеком, который уже имеет опыт работы с подобными проектами.

Если можешь, подсчитай ROI (return of investment) – возврат на вложенные деньги. Например, косметическая покраска стен увеличит арендную плату на столько-то процентов. А настил новых полов на столько-то. Определи, во что вкладывать, и дай задание дизайнеру.

Где их искать? Поспрашивай успешных инвесторов или спроси, кто делал проект этого ремонта.

Юридические аспекты в бизнесе с недвижимостью

Прежде чем иметь дело с адвокатом и бухгалтером, спроси, специализируются ли они на сделках с недвижимостью и инвестируют ли сами в недвижимость?

По собственному опыту знаю, всегда стоит пользоваться услугами профессионалов. Если человек не знает, он, в конце концов, научится, но стоимость обучения оплатишь ты. Советы профессионалов просто бесценны. Они уберегут тебя от проблем и дадут возможность принять оптимальные решения. Их опыт даст тебе многое. Снизит риск неправильных сделок, увеличит доходность и ускорит накопление капитала.

Избегай юридических проблем заранее.

Всегда бери своего адвоката.

У тебя же особый случай? Правильно? В твоих договорах должно быть отражение твоего инвестиционного плана. Об этом плане дальше…

Есть интересная практика ведения переговоров. Уже во время подписания договора ты вдруг говоришь: забыл маленькую вещь. И просишь внести изменение или дополнение в текст. Иногда это проходит, иногда нет. Но попробовать стоит.

Соединить все вместе, добавить финансирование и купить недвижимость.

Стратегии финансирования

(мы подробнее рассмотрим их в главе «Выход на свободу»).

Можно разделить эти стратегии на 7 типов:

– Купить полностью на свои деньги.

– Купить с помощью банка, ссудных организаций или других (например, строительных компаний или ссуды от друзей).

– Купить недвижимость с помощью продавца.

– Купить с помощью партнеров или инвесторов.

– Купить с помощью опций.

– Купить недвижимость с помощью самой недвижимости.

– Купить с помощью арендаторов.

Существует бесконечное количество вариантов вышеупомянутых стратегий. Эти стратегии, в свою очередь, подразделяются на множество подстратегий и смешанных стратегий. Вариации меняются в зависимости от уровня процента на ссуду, подъема или спада в экономике и т. д.

Важное замечание об этих стратегиях. Надо найти стратегию или комбинацию стратегий, которые наиболее подходит тебе в данной конкретной ситуации, учитывая твои ресурсы и цели. Ты можешь найти какую либо стратегию, подходящую для твоего характера, темперамента, ситуации и использовать ее снова и снова.

Есть инвесторы, которые под найденную инвестицию применяют наиболее подходящую стратегию, и есть инвесторы, которые под любимую стратегию ищут инвестицию.

Ссуда. Очень важное слово! Почему выгодно взять ссуду?

Самое невыгодное и глупое (я не ругаюсь, я констатирую факты) – уплатить за недвижимость всю сумму сразу и наличными. Вынутыми из кармана. Даже хуже, чем купить квартиру в Мицпе Рамоне.

Почему? Посмотри внимательно эту таблицу. Гораздо более разумно взять ссуду.

И сейчас о том, как правильно взять ссуду.

Надо взять в банке ссуду как можно больше и на как можно более долгий срок.

– Почему важно взять в банке ссуды как можно больше?

Если использовать все свои деньги, то, если наступят, (не дай Б-г), «тяжелые времена», и будут везде долги, то банкротство. И банк может забрать квартиру. А если взять ссуду как можно больше, а свои деньги закрыть даже в том же банке на счету, то в «тяжелые времена» будет запас прочности в несколько лет, чтобы пережить временные трудности.

– Если квартира стоит 1.000.000, и ты дал 100.000 как первый взнос, остальное ссуда, то, если «все будет плохо», война (не дай Б-г), резкий кризис, то в запасе останется еще 900.000, на которые можно прожить долгое время.

– Если у тебя есть 1.000.000, а для покупки недвижимости надо дать только 100.000, то есть возможность купить еще 10 домов.

– Чем меньше дали своих денег, тем больше доходность на вложенный капитал.

– Можно будет перефинансировать ссуду, если процент в будущем уменьшиться.

Допустим, сейчас 5 процентов в год. Через 5 лет, в твоем банке, в другом банке (или каком либо финансовом учреждении), возможно, будет 3%. И другой вид ссуды.

– Надо брать ссуду на как можно долгий срок: Допустим, ты взял ссуду на 15 лет. Тогда платеж будет гораздо больше, чем если ссуда на 30 лет. Если же ты взял ссуду на 30 лет, то что мешает тебе добавлять ежемесячно какую либо сумму? Если есть. То есть ты имеешь право, но не обязательство.

– Постарайся брать фиксированный процент с постоянным размером выплаты. В жизни и так хватает сюрпризов.

– Попробуй добиться в банке, чтобы была возможность перенести ссуду на следующую квартиру или на покупателя: допустим, ты захотел продать квартиру. В момент продажи твоей квартиры процент по новым ссудам 9%, а у тебя ссуда взята под 5%. Таким образом, даже если твоя цена на 100.000 шекелей больше, все равно выгодней купить у тебя.

– Страховка. Если у тебя уже существует страховка жизни, попробуй включить в нее и страховку на ссуду.

– Сначала получи от банка письменное согласие о выдаче ссуды вообще и, возможно, именно на данную квартиру в частности, и только потом подписывай неотзывный договор на покупку. Иначе придется платить неустойку в случае, если банк откажется давать ссуду.

– Спроси, что будет, если оценщик оценит квартиру ниже цены, за которую ты хочешь ее купить? Хватит ли у тебя добавить наличных денег?

– Стоит проверить возможность возвращать деньги чаще.

Зайди на сайт http://www.bankrate.com/brm/calc/biweekly-mtg/biweekly.asp. и введи свои данные. Например: ссуда 100.000 $, 30 лет, 5%. Нажми calculate. Появится месячный платеж в размере 536 $, и сравнивается, сколько будет выплачено процента, если платеж раз в месяц по 536 $ или 2 раза в месяц по 268 $. Там же ты можешь найти калькулятор, где будет показано, как будет уменьшаться ссуда, если каждый месяц добавлять даже небольшую сумму.

Деньги других людей.

Когда мы говорим об инвестировании, встает вопрос, а что инвестировать? Нужны деньги! Но должны ли это быть твои деньги?

Для того чтобы стать богатым тебе, возможно, потребуется обратить внимание на варианты использования чужих денег. Как инвестировать? Об этом дальше в книге.

А сейчас материал для размышлений. Как у Штирлица: допустим, тебе нужно 100.000 шекелей. Откладывая по 1000 в месяц, ты будешь долго ждать. 100 месяцев. Или 8 лет. За это время цены на недвижимость могут вырасти в 2 раза, и ты опять опоздал. Если же ты одолжишь их в банке или у друга, то получишь их все сразу. А можешь сделать приятное другу, взяв его в компанию. Как партнера.