Семейный офис на ближайшие 200 лет. Практическое пособие по созданию, сохранению и передаче капитала следующим поколениям

Использование капитала, «замороженного и сидящего без дела».

Многие люди имеют разницу между стоимостью их дома и ссудой банку. Это называется их доля в недвижимости. Большая часть этой доли может быть использована с большей пользой, чем просто быть замороженной. Если ты сам не имеешь никакой недвижимости, и тем более доли в ней, возможно, твои родители или бабушки и дедушки имеют. Или друзья. Если они согласны (зависит от разумности твоих объяснений), они могут дать тебе возможность использовать эти деньги. Твои доводы: я хочу сделать мою первую инвестицию в недвижимость. Я нашел хороший вариант. Я хочу воспользоваться вашим капиталом, который «заморожен» в вашем доме. Я хочу разделить с вами прибыль. Ты можешь добавить. Хотите заработать 100.000 шекелей в год, ничего не делая и не выезжая из вашего дома? Я под ваш дом куплю еще один, увеличу его стоимость и продам через год на 200.000 шекелей дороже. Вы получите 100.000 шекелей за год, или 8000 шекелей в месяц.

Покажи им эту картинку.

Если же это твой дом, то покупая под его залог еще один дом, ты завязываешь еще один инвестиционный инструмент, работающий на тебя!

Великая фраза Уоренна Баффетта: если у нас задерживается капитал, надо проверить, почему у нас задерживаются такие менеджеры.

Пенсионные накопления

Я думаю, что многие люди не считают пенсионные накопления реальными деньгами, так как они не пользуются ими до 65 лет. Иначе заплатят большие налоги.

Если бы ты смог получить доступ к твоим пенсионным фондам до выхода на пенсию, без уплаты налога, ты будешь считать их реальными деньгами? В большинстве случаев ты можешь взять ссуду под свои пенсионные накопления до 80%. На самых лучших условиях.

Управление недвижимостью.

Как выбирать арендаторов? Если место хорошее, то с арендаторами не будет проблем. Обязательно говори, что хочешь делать договор у адвоката. Не потому, что это нужно, а потому, что это отпугнет потенциальных неплательщиков. Не забудь взять работающих гарантов. И гарантийный чек. Правильным арендаторам нечего бояться. Это очень важно, так как если арендатор опоздал с платежами, это не его проблемы. Проблемы будут у тебя перед банком!

Как брать деньги – желательно заранее за весь год чеками.

Не забудь постоянно поднимать стоимость арендной платы. Включи в договор пункт о ежегодном повышении стоимости аренды на 3%. Есть какая-то определенность как у тебя, так и у арендаторов. Дополнительный плюс – при этом поднимается и стоимость твоей недвижимости.

И держи дистанцию с арендаторами. Не становись их другом.

Основное действие в инвестировании в недвижимость – встать и искать эту самую недвижимость.

Поговорим немного о практике.

С чего ты завтра начнешь свой путь к богатству?

Совет: научись пить много кофе, это должно помочь. Ты приходишь к маклеру и говоришь ему: хочу купить недвижимость как инвестицию. Даже если ты на самом деле хочешь там жить.

Почему именно как инвестицию? Маклер получает деньги от тебя, только в случае если ты купил квартиру. Если квартира для инвестиции, то меньше эмоций. Если же квартира для себя, то маклер понимает, что ее трудно выбрать.

Он у тебя спросит: сколько у тебя есть денег? Скажи: есть все. Наличными. Ссуду будешь брать? Нет. Только что продал квартиру в Москве. Белая ложь. Так как если у тебя нет денег или есть, но мало, маклер покажет прекрасный вариант первому не тебе, а тому, кто готов купить квартиру сразу.

Фраза «для инвестиции» не отменяет нужные тебе параметры. Так как, если квартира хорошая и удобная, ее легче будет сдать или продать. Ведь если ты сегодня ее купил, то завтра кто-то должен ее или снять или купить. Она должна ему понравиться.

Требования: хороший район, тихое место, низкий этаж или лифт, хороший дом и другое. Не для себя ты стараешься, говоришь ты маклеру, а для арендатора. Хочу купить хорошую вещь и сделать ее еще лучше!

Ключевая фраза для маклера: я хочу купить хорошую вещь и сделать ее еще лучше!

У каждого маклера есть один хороший вариант раз в месяц. А если ты работаешь с 30 маклерами? Тогда у тебя будут варианты каждый день.

Искать квартиру – это работа. Тяжелая физическая работа. Надо выделять время, ездить, смотреть и объяснять, почему нет, если не подходит. Причем, объяснять так, чтобы маклер не обиделся. Например: квартира классная, но вот вид из окна на глухую стену. Это снизит стоимость квартиры в будущем, если будешь ее сдавать или продавать. Или: да, если мы покрасим эту стену, ее цена вырастет на 100.000 шекелей, а нам надо на 200.000.

Оставляй маклеру надежду, что в следующий раз ты обязательно купишь. Иначе он может отчаяться и перестанет с тобой работать.

Самому искать недвижимость? Можно. Но не стоит. Маклер найдет тебе точно то, что ты хочешь, и дешевле, чем ты думал. Его комиссионные просто растворятся в той скидке, которую сделал тебе продавец.

Итак, параметры хорошей инвестиции в недвижимость:

– Продавец, действительно желающий продать свою недвижимость и поэтому снижающий цену.

– Хорошее расположение квартиры.

– Тихая, этаж, удобное планировка и так далее.

– Финансирование.

– Потенциал роста.

Существует старая поговорка среди людей, посвятивших свою жизнь сделкам с недвижимостью: хорошее место и творческий подход к финансированию – это всё, что нужно для успеха.

Недвижимость, купленная правильно, каждый месяц дает доход больше, чем платеж по ссуде, и ее стоимость растет на проценты, превышающие процент роста инфляции.

Риски

Мы знаем, что существуют разные риски при инвестициях в недвижимость:

– Арендаторы не будут платить. Не будет дохода – и это плохо, особенно если мы взяли ссуду.

– Риск медленной продажи – если срочно нужны будут деньги.

– Место изменится – потеряет престижность или начнут селиться «слабые слои населения».

– Плохо построено.

– Найдут вредные материалы в самом доме или вне его.

– Примут новые законы, которые скажутся на нашей недвижимости. Как в плюс, так и в минус.

– Новые налоги – могут или прибавить или убавить стоимость недвижимости.

– Сюрпризы – вдруг возле дома пройдет трасса или построят автобусную остановку.

– Юридический риск – законно отнимут недвижимость или не сможем выселить арендатора.

Но предвидеть риски уже 90% успеха.

Мы не знаем последствия наших действий. Но это не повод ничего не делать. Царь Соломон.

Я предполагаю, что ты уже готов идти и смотреть свою недвижимость. Маклера уже замучил? Так ему и надо!

После посещения недвижимости и ее анализа ты сможешь решить, стоит ли покупать именно эту недвижимость. Или лучше двигаться к другой.

Факт о недвижимости: чтобы иметь прибыль с недвижимости, надо её сначала как минимум купить!