Семейный офис на ближайшие 200 лет. Практическое пособие по созданию, сохранению и передаче капитала следующим поколениям

Рост стоимости недвижимости, купленной правильно, всегда сильно опережает инфляцию.

Вопрос: Какую инвестицию ты выберешь?

Одно из золотых (в буквальном смысле!) правил гласит:

надо купить самый плохой дом в самом лучшем районе. А не наоборот!

Я часто встречаю людей, которые советуют инвестировать там, где дешевые квартиры. По их мнению, если там дешево, то есть место быстрому росту. Правильно. Иногда, когда там уж очень низкие цены, в процентном отношении рост большой. Но когда все хорошо, везде хорошо. Когда спад, цены в таких местах рухнут первыми. И слегка опустятся в хорошем месте.

В таком важном деле как наше финансовое будущее мы не можем играть в игру «давай рискнем». Риск – это инвестиция в Мицпе Рамоне.

Если мы проведем аналогию с валютой, то недвижимость в Тель Авиве – это американский доллар, а недвижимость в Мицпе Рамоне – это валюта племени мумбо-юмбо. Ты хочешь в случае кризиса иметь американский доллар или валюту племени мумбо-юмбо?

Динамика роста номинальных цен на недвижимость в разных городах Израиляза период с 1998 по 2013. Институт Газит-Глоб.

Книга черно-белая, но в цвете видно, что Тель Авив опережает все города (самая верхняя линия). Внизу Хайфа и Крайот.

Сейчас потихоньку начнем введение в инвестиционные стратегии.

Два сценария инвестиций.

Сравним два сценария инвестиций: вложение наличных денег на сберегательный счет в банк или в приобретение квартиры:

Первый вариант: допустим, ты вложил 1.000.000 шекелей в банк на сберегательный счет под 5% годовых и каждый год забираешь 50.000 шекелей. Через 10 лет ты пришел в банк и сколько денег забрал? Правильно – 1.000.000.

Но, вложенные в банк, они превратились в 700.000 (хотя на лицевой стороне и написано 1.000.000), так как инфляция за 10 лет «съела» 300.000 шекелей.

Второй вариант: ты купил квартиру в правильном месте за 1.000.000 и сдаешь ее за 50.000 в год (5% годовых), которые также забираешь. Через 10 лет ты продашь квартиру за сколько? За 2.000.000. Рост цен на недвижимость 7% в год. Через 10 лет твоя квартира будет стоить 2.000.000 шекелей (сложный процент). Хотя реальная стоимость этих 2.000.000 сегодня равна около 1,300.000 десять лет назад.

То есть квартира сохранила нам наши деньги, и увеличила их на величину большую, чем официальная инфляция.

Теперь, после того, как мы выяснили, что стоит все же инвестировать в недвижимость, настало время выяснить, как это лучше сделать.

Шесть последовательных шагов для того, чтобы стать успешным инвестором в недвижимость.

– Решить быть инвестором.

– Определить, где и в каком районе начать инвестировать.

– Определить потенциальные виды инвестиции.

– Проанализировать недвижимость.

– Соединить все вместе, добавить финансирование и купить.

– Управлять недвижимостью.

Чтобы принимать интеллигентное (то есть разумное) решение, надо сделать все шесть шагов. Если собираться делать только часть шагов, это проблема.

Этот список работает в любом городе и в любой стране.

Начнем по порядку:

Решить быть инвестором – это принять решение все время учиться, как инвестировать деньги. Научиться мыслить как инвестор. Каждый шаг требует обучения. Или на своем опыте (что печально), или на чужом (что лучше). И значит, самая главная инвестиция должна быть в свое образование. Незнание законов не освобождает от ответственности!

Определить, где и в каком районе начать инвестировать. Определить район гораздо важнее, чем определить объект инвестирования.

Причина, по которой многие инвесторы стали и становятся богатыми людьми – умение определять район, в котором уже есть и еще будет ускоренный рост цен. Но даже если ты ошибся, не страшно. В долгой перспективе цены все равно растут.

Но именно от района зависит будущая стоимость твоей недвижимости, а значит, и рост твоего капитала.

Выбрали район. Теперь важно хорошо изучить свой район, интересоваться всеми домами, которые предлагаются на продажу, в том числе и теми, которые не числятся в списках. Со временем ты станешь известен как «человек, который хочет купить недвижимость». Тебя уже будут знать в лицо и люди, желающие продать недвижимость, и маклеры. Сами будут звонить, предлагать варианты и делать предложения. Важно знать, что есть немало людей, которые не хотят, чтобы было известно об их намерении продать недвижимость.

Отслеживание направления рынка – тренд.

Что такое тренд рынка?

Цены на недвижимость могут расти, падать или стоять на месте.

Для определения тенденции надо понимать причины, по которой цены могут пойти вверх.

Например, облегчение условий финансирования, уменьшение налогов. Стимуляция государством нового строительства.

Есть хороший индикатор: люди стремятся переселиться в этот район – цены идут вверх, уезжают – цены идут вниз.

Правило этого довольно простого индикатора гласит: следуй демографической тенденции. Росту или убыванию населения. В недвижимости, тенденции развиваются, продолжаются и падают довольно долго. Район, который рос год назад, возможно будет расти и в этом году. И в следующем.

Поищи статистику в государственных сайтах.

Можно получить статистику, в каком городе цены идут вверх быстрее, чем в других, а в каком городе цены направлены вниз. Даже в одном городе цены различаются по районам, улицам. Приходиться брать в расчет будущее строительство, новые дороги, общественный транспорт, торговые центры, школы и т. д. Важно хорошо изучить свой район, местные требования, ограничения, даже топографию, связь района с городом, а города со страной.

Планы развития городов – ключ к успеху! Где брать планы развития города? Пойди в муниципалитет, зайди в отдел строительства, и увидишь все планы. Это совершенно открытая информация.

Познакомься с инженером, работающим с муниципалитетом. Он тебе объяснит тенденции развития города и как правильно понимать перспективный план развития города.

Город вкладывает большие суммы в развитие, и, учитывая планы развития города, ты резко повышаешь доходность твоих инвестиций, снижаешь риск и получаешь бесплатное вложение денег городом в твои инвестиции.

Район также должен включать достаточное количество объектов для инвестирования.

Умение определять тренд рынка и своевременный вход и выход позволяет резко увеличить доход и, главное, безопасность инвестиции. А знание инвестиционных стратегий позволяет подстраивать инвестицию под тренд – кратко-, средне- или долгосрочный.

Похожим образом можно определить, где стоит покупать, в любой стране мира.

Иногда цены некоторое время не растут и не падают. А потом все же падают или растут (но недвижимость потому и считается надёжной инвестицией, что хорошие времена вернутся, а пока доход от сдачи в аренду поможет пережить плохие времена.)

Объекты инвестирования желательно должны быть в пределах 30 минут езды на машине (особенно вначале) от твоего дома. Для поиска, надзора и для ремонта, если необходимо.

Некоторые замечания, которые помогут тебе в выборе недвижимости: