Семейный офис на ближайшие 200 лет. Практическое пособие по созданию, сохранению и передаче капитала следующим поколениям

Источники информации, откуда ты сможешь загрузить твой «элеватор» под завязку

– Газетные объявления.

– Маклера по недвижимости.

– Информация от знакомых и знакомых знакомых.

– Рекламные объявления на улице.

– Арестованные квартиры у банков и других организаций, дающих ссуду.

– Собственное объявление.

– Почтовая реклама с предложениями о продаже.

– Клубы любителей инвестиций, различные ассоциации, группы по интересам.

– Связь с другими профессионалами.

По сути, поиск хорошей сделки – это игра цифр. И здоровые ноги. Чем больше найдешь и посмотришь, тем больше шансов.

Пять видов дохода от инвестиций в недвижимость. Кроме, конечно, эмоционального.

Существует 5 видов дохода от недвижимости:

– Доход от сдачи в аренду (который растет со временем).

– Рост стоимости квартиры (рост капитала).

– Рост капитала в результате покупки следующей недвижимости, используя предыдущую, для финансирования покупки (подробнее об этом дальше в книге).

– Рост твоей доли в недвижимости результате постепенного уменьшения ссуды через ее выплаты.

– Амортизация и налоговые скидки (формы налоговых льгот для фирм).

Способность ориентироваться в разных доходах от недвижимости повышает шансы на успех и прибыль. Позволяет подстроить инвестицию под характер и цели инвестора. На одном и том же объекте недвижимости можно построить разные модели получения дохода.

А эти доходы все время увеличиваются. Аренда растет. И стоимость самого объекта инвестирования растёт. Твоя доля в квартире растет за счет уменьшения ссуды. А так как выплаты по ссуде более или менее постоянны, то сумма выплат, с течением времени, обесцениваются. Это еще называют «хорошим долгом», так как за твои ссуды расплачиваются твои арендаторы.

Анализ недвижимости, предложение и обоснование цены, переговоры между продавцом и покупателем.

Рассмотрим простой способ, с помощью которого можно анализировать любую сделку в первом приближении.

Начнем с определения стоимости недвижимости.

Основные способы определения стоимости недвижимости

Каким образом мы можем определить, сколько стоит та или иная недвижимость? Мы уже знаем, что любая цена есть только мнение, условность между спросом и предложением. Где же истинная цена?

Три самых распространённых способа определения стоимости недвижимости.

– Сравнивание цен на похожую недвижимость в данном районе.

– Стоимость строительства нового строения минус износ здания (плюс стоимость земли).

– На основании желаемого дохода в процентах (например: годовой доход нетто 50.000 шекелей, значит, при желаемой доходности в 5% нетто, стоимость недвижимости не должна превышать 1.000.000 шекелей).

Считаем по всем трем вариантам, складываем полученную сумму и делим на три. И у нас получается средняя цена нашей недвижимости в данном районе.

Дополнительный быстрый способ: сайт www.madlan.co.il. Но там есть встроенная ошибка, которую надо учесть. На сайте показаны дома, которые были реально проданы. И указаны квадратные метры недвижимости. Но метры указаны согласно записям в земельном реестре, а не то, что есть на самом деле.

И самый лучший способ. Начиная торговаться, предлагай сразу низкую цену, ее всегда можно повысить. Если предложение было принято сразу, значит, предложенная цена была завышена. Но пока ты не дал предложение, у тебя нет шансов получить отказ. И даже если продавец согласится, всегда можно отказаться.

Важное замечание. Ты можешь оскорбить продавца или маклера, просто предлагая явно низкую цену. Чтобы этого избежать, надо обосновать эту цену. Например: мне приходиться снижать цену, чтобы доходность от квартиры была 5%. Или мне нужно квартиру продать через год, а цена продажи более или менее ясна, поэтому, чтобы получить нормальную прибыль, я вынужден предложить меньшую цену.

Именно так ты рассчитываешь цены, от обратного. Цена, по которой я готов купить недвижимость – это цена, по которой ее можно продать, минус расходы, минус твоя прибыль.

Что мы предпочтем – купить квартиру, которая дает большой доход от аренды или квартиру, которая даст быстрый рост капитала?

В первом случае мы получаем увеличенный доход от аренды, но наша недвижимость может иметь малый потенциал роста цены. Доход от аренды большой именно потому, что рост цен ограничен.

Во втором случае, мы жертвуем частью аренды сейчас, чтобы получить возможность дохода в будущем. (Так как это район повышенного спроса, цены здесь растут скорее, и, возможно, эта тенденция продлится и дальше).

Но, на самом деле, нам нужен и высокий доход от аренды, и быстрый рост цены.

Поэтому нам нужны квартиры на сдачу в аренду в хорошем месте. С потенциалом резкого увеличения дохода от аренды и резкого увеличения стоимости.

Не у любой недвижимости есть такой потенциал. Нам нужно искать такие варианты.

Но мы же покупаем только хорошую инвестицию!

Давай сыграем в игру. Раздадим простые одинаковые белые кубики. По одному в одни руки. Кубиками можно меняться. Цель: собрать у себя как можно больше кубиков.

Кто выиграл, тот получает конфету, кто проиграл, снимает последнюю рубашку.

Как правило, итог этого раунда: у всех по тому же кубику.

Сейчас дополнительно раздадим фломастеры, пластилин и еще по 2 кубика.

Цель: добавить что-то к кубику, чтобы он был более красивым и нужным.

Цель: собрать у себя как можно больше кубиков. Можно использовать свои таланты и делать трех- и четырехходовой обмен.

Это простое упражнение открывает новое мышление в процессе увеличения стоимости недвижимости.

Максимальное увеличение прибыли при правильном дизайнерском планировании.

Цена – это эмоция. Надо вкладывать деньги в те улучшения, которые дают наибольшую отдачу.