Семейный офис на ближайшие 200 лет. Практическое пособие по созданию, сохранению и передаче капитала следующим поколениям

Что ты должен учитывать при выборе недвижимости:

– Место, место, место.

– Выбирай недвижимость в популярных местах. Это важно для спроса среди арендаторов.

– Стоит выбирать недвижимость в районах, где есть арендаторы с высоким уровнем дохода. Или уже есть или переезжают туда. Чем выше доходы арендаторов, тем больше шансов есть для повышения аренды каждый год, и меньше шансов, что недвижимость будет падать в случае экономического спада.

– Выбирай недвижимость в городе или очень близко.

– Выбирай недвижимость в пригородах и на улицах, где ограниченное количество свободной земли. Цены на недвижимость здесь будут увеличиваться более быстрыми темпами. Ограниченное количество земли означает, что район пользуется спросом, люди хотят жить там.

– Выбирай недвижимость в районе с доказанным ростом стоимости, как минимум в 2 раза за последние 10 лет.

– Выбирай недвижимость в районе с наибольшим ростом ее стоимости. Для этого просто поговори с маклерами в разных районах города.

– Если это релевантно, выбирай недвижимость близко к воде, например, морю или реке.

– Посети агентов по продаже недвижимости в этом районе и проверь, сколько стоит аренда и насколько трудно снять квартиру (для оценки спроса).

– Поговори о росте стоимости аренды в этом районе.

– Спроси, какие в этом районе практикуются способы увеличения дохода от аренды.

– Выбери недвижимость, которая расположена в удобном с точки зрения транспорта месте.

– Выбери недвижимость, которую хотят арендовать туристы. Они платят больше денег и очень безопасные арендаторы.

– Выбери недвижимость, близкую к учебным заведениям, университетам, школам.

– Выбери недвижимость, близкую к центрам развлечения.

– Выбери недвижимость, которая имеет дорогую земельную составляющую. Общее правило гласит, что цена земли растет, даже если строение обесценивается.

– В некоторых случаях конкретные квартиры высотных зданий могут стоить больше, чем дома в том же районе, потому что некоторым людям важен вид из окна.

– При всех равных условиях выбери дом с красивым видом из окна.

– Выбирай недвижимость, которая стоит на большом участке. Возможно, в будущем дом снесут, и на его месте построят дом побольше. Где у тебя получишь дополнительную недвижимость.

– Если ты покупаешь помещение для бизнеса, выбери недвижимость, которая обеспечивает большую выгоду из-за высокой амортизации и налогов. Чем выше виртуальные амортизационные отчисления на имущество, тем меньше денег ты должен будешь платить из своего кармана на налоги (см. главу «Налоги»).

– Если недвижимость коммерческая, то желательно постоянное повышение аренды. Тогда и цена твоей недвижимости будет расти соответственно.

– 3-х комнатная квартира наиболее ценится на рынке аренды.

Как определить потенциальные виды инвестиции

После определения района стоит определить вид недвижимости, на которой ты будешь специализироваться.

– Жильё

– Коммерческая недвижимость

– Земля (для строительства или сельскохозяйственная)

Покупка жилья для себя или для инвестирования имеет много общего и много отличий.

Когда покупается квартира для себя, этот шаг планируется на 20 лет вперед, и учитываются многие факторы: вид из окна, где поставить мебель, где будут учиться и играть дети и т. д.

Когда же покупается недвижимость на инвестицию, главный вопрос (помимо вышеперечисленных): какой годовой доход? Возможен ли рост недвижимости в будущем (обозримом)? И на сколько?

Ты можешь жить где угодно! Но твои деньги должны быть в той недвижимости, которая наиболее перспективна.

Нельзя влюбляться в недвижимость. Эмоции могут помешать принять взвешенное решение. Особенно при продаже.

Рекомендуется формула: 100-10-3-1. Посмотреть 100 домов, за 10 предложить цену, на 3 получить согласие, 1 купить.

И, возможно, одна эта сделка может сделать тебя богатым до конца дней! Надо только находить такие сделки каждый месяц!

Поиск хорошей сделки можно сравнить с элеватором словесной руды для отбора одного слова (по Маяковскому), в который загружаешь много чего всего, а на выходе получаешь всего лишь несколько действительно удачных сделок…

Сначала грубый отбор, потом более тонкий… и наконец, в конце может засиять очень удачная сделка. Все совпало: продавец очень хочет продать, удачный район, хороший потенциал и так далее, по списку.

Одного очень успешного бизнесмена спросили, в чем секрет его успеха, и он сказал: я всегда помню, что в океане много другой рыбы. Надо всегда быть готовым встать и выйти на любом этапе переговоров.

Ты все еще помнишь? Надо купить самый плохой дом в самом лучшем районе. А не наоборот.

Пять правил покупки недвижимости

– Не трать время на «осмотр» недвижимости, пока не сделаешь предварительный анализ у маклера или по телефону.

– Не влюбляйся эмоционально в недвижимость, – может, с ней скоро придется расстаться.

– Правильная будущая продажа начинается в момент покупки.

– Ты зарабатываешь не тогда, когда продаешь, а когда покупаешь!

– Спрашивай как можно больше об объекте инвестирования. Один из главных вопросов – выясни, почему продавец решил продать такую прекрасную недвижимость. Может быть (если нет каких-либо скрытых дефектов), знание, на что ему нужны деньги, поможет решить его проблему, а заодно и свою.

Надо лично посмотреть недвижимость, всё ли было правильно сказано, проверить район, цену, состояние недвижимости, варианты финансирования и гибкость продавца.

Гибкость продавца проверяется предложением цены ниже разумного и постепенным ее повышением.

Затем, если ты не разбираешься в строительстве, стоит нанять кого-то для инспектирования недвижимости. Во-первых, это поможет убедиться самому, что все в порядке, а во-вторых, это может быть дополнительный рычаг для дальнейшей скидки.

Кстати, не все маклеры вообще понимают, что такое инвестирование. Многие имеют дело только с покупателями, которые приобретают недвижимость для собственных нужд и арендаторами и профессионалы они именно в этом. А для инвестиции нужны другие знания и понятия. Маклер, который сам ещё и инвестор, понимает, что нужно, и какие сделки подходят для инвестиции.

Для того, чтобы определить нужного маклера, можно задать следующие вопросы: какие три объекта для инвестирования сейчас находятся у тебя в списке? Почему они тебе нравятся? Какая обстановка на рынке, какие изменения происходят или произойдут в районе? И т. д. Ответы покажут, понимает маклер в инвестировании или нет, фокусируется только на доме или принимает в расчет общее состояние рынка. Описывает ли он район, способен ли видеть более широкую картину, чем покупка отдельно взятой квартиры. Если маклер описывает и район, и дом, значит, он понимает, что главное – это район!